菲律宾房地产市场正面临销售疲软的严峻挑战，尤其是在大马尼拉地区供应持续增加的背景下，开发商纷纷推出多项促销措施，以刺激买气并应对库存压力。
根据房地产专家戈雷兹（Gorrez）指出，尽管多数开发商仍不愿直接调降房价，但透过延长头期款支付期限、提供低利率分期方案等方式，实际上变相降低了总购房成本。他表示，这些策略反映出市场已进入“以优惠换成交”的阶段。
最新数据显示，大马尼拉目前共有758,400套新建公寓，其中61万套已竣工并可交屋，售出率高达96%；另有14.8万套仍处于预售阶段，销售率则为63%。然而，高端住宅市场表现疲软，2025年第一季度销量仅为72套，较前一季度的119套大幅下降39%。
相比之下，中端市场销售增长21%，中高阶市场增长49%，高端市场也录得26%的增长，显示中产阶层购屋需求正在回暖。即使如此，豪宅市场的销售增长幅度仅为15%，仍低于其他市场区段，凸显高净值买家正处于观望状态。
戈雷兹指出，大马尼拉供需失衡问题最为明显，但其他城市如达沃、宿务与描东岸也开始受到波及。这些地区的库存量仅能支撑市场约一年，消费信心仍未完全恢复。
展望未来，房地产市场复苏之路充满不确定性。戈雷兹警告，美国总统特朗普近期推行的报复性关税政策可能波及全球经济，进而影响菲律宾投资与购屋信心。“当前市场虽处于逐步回稳阶段，但全球局势的不确定性无疑将成为潜在风险。”他指出，许多买家因此选择延后购屋计划，静待更明确的市场讯号。
